第一，什么叫小产权房？为什么买卖违法？

小产权房是因为建房用地没有遵守国家规定而导致的违法建筑的总称。小产权房对于卖方最大的风险就是买方反悔。

小产权房本身就属于违法违规建筑，即使遇到征收拆迁，完全可以对房主不予补偿，甚至可以处予罚款。特别是，现在国家收紧了对于小产权房的管理力度，近些年北京郊区也开始启动对小产权房“强拆+罚款”的程序。1、正方：认为买卖合同有效，认为卖方不需要退还购房款。

只要小产权房的买卖合同，符合《合同法》中规定的合同有效要件，就必须承认合同的效力。

当事人订立合同应当有民事行为能力；

• 不违反以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规

目前并没有明确对小产权房作出禁止行规定的行政法规。也就是说，只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

3、中间方：需要根据个案分别分析，不能“一刀切”处理。

北京市高院出台了《针对小产权房纠纷的会议纪要》：“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”。判定结果比较模糊，一旦出现纠纷，需要根据每个案例中，房屋的购入价格、购入渠道、本次买卖的价格，是否有其他潜在罚款或拆迁补偿等情况，单独判定。

第三，总结